Ремонт — готовим плацдарм: покупаем квартиру. Часть 3 — Как не вляпаться в историю

  Мы продолжаем разговор о том, какие существуют типы домов, и на что следует обращать внимание при покупке квартиры. Ведь от ее потенциальных возможностей напрямую зависит результат ремонта и тот уровень жизни, который вы получите.

Может случиться так, что в любимом вами районе просто не строятся новые дома (или строятся в недостаточном количестве, или цены — запредельны). Вполне вероятно, что вам не по душе «минусы» новых районов — неразвитая инфраструктура, отсутствие благоутройства территории, хронический ремонт у соседей. Или вам по средствам приобрести часть исторического особняка с изысканным фасадом. А может вам эта квартира досталась по наследству…
Одним словом, есть масса причин, по которым ремонт «вторичного жилья»всегда будет востребованной темой. Предположим, вы еще стоите перед проблемой выбора квартиры. И перед тем, как вложить в покупку деньги, хотели бы знать «во что ввязываетесь».

Средняя ценовая ниша — верхний уровень.

«Кирпич» и «каркасный монолит» 80-90х годов прошлого столетия громко назывался «улучшенка» и, как правило, строился в 9-14 этажей. По сравнению с предыдущим «массовым вариантом» — «хрущевками» здесь действительно налицо прогресс — кухни «достигают» 8 кв.м, комнаты становятся раздельными, как и санузлы. Естественно, в домах появляются лифты, центральное отопление и горячее водоснабжение, а в некоторых — даже мусоропроводы. В принципе, если это действительно «улучшенка», а не просто 9-этажка-свечка с параметрами скворечника, то даже без глобальной реконструкции в ней вполне можно жить. А если не пожалеть денег на капремонт, реально получить вполне комфортное жилье не в самом отдаленном районе города с хорошо развитой инфраструктурой.

Средняя ценовая ниша — нижний уровень.

«Старая панель» в 9-этажках. Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. В те времена не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи «ускоренного» типового строительства. Использовать ее в полную силу, разрабатывать и дорабатывать строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие. Что касается первенцев индустриальной застройки, то они все как один страдают плохой теплоизоляцией, удручающим состоянием фасадов, абсолютным единообразием планировок (что при сложности частичного демонтажа панели становится болезнью неизлечимой). Однако большинство творчески мыслящих граждан уже открыли путь к улучшению «внутреннего мира» старых панелей: кладовка при входе демонтируется и ее пространство неплохо увеличивает кухню (до 12 кв.м). Особо азартные рискнули объединить смежные санузлы и в результате получить один, но довольно просторный. Во всем прочем приходится довольствоваться существующим положением вещей. Однако «экономичная» цена (в сравнении с новыми панелями и кирпичными «улучшенками») делает «старые панели»  вполне пригодным объектом для покупки в случае ограниченности денежных средств.

«Сталинки» возводились в 30-50гг 20 века. Первоначально задумывались как «советский ампир», и на центральных проспектах крупных старых городов они действительно производят должное впечатление. По аналогии с ними в те же годы строились более скромные по исполнению фасадов, но тоже вполне достойные 5-6 этажки. До начала масштабного строительства на рубеже веков эти дома пользовались заслуженным спросом благодаря высоким потолкам и приличным размерам комнат и кухонь. Правда есть существенный недостаток — длинные коридоры, который, впрочем, можно обратить на пользу дела. Проблемные места — старые коммуникации, столярка, перекрытия. А с учетом того, что многие из этих домов раньше были коммуналками, немалый минус несет разнородное социальное окружение. Однако тем, кто предпочитает жить рядом с историческим центром и готов затратить определенные средства, можно попытаться и обжить заново эти дома «с историей». Соответственно, любой «исторический» стиль здесь будет уместен.

Нижняя ценовая ниша.

«Хрущевки» и «брежневки». Кирпичные четырех- и пятиэтажки, возведенные в 60-70гг прошлого столетия для массового решения «квартирного вопроса». Как правило, на первых этажах холодно и нет балконов/лоджий, а на верхних — жарко и протекает крыша. Кухни потрясающе «мелкие» 5-6 кв.м, раздельный санузел и несмежные комнаты — достаточная редкость. Плюсы все же есть (по сравнению с панелью тех же лет постройки). Во-первых, материал внешних стен — все-таки кирпич, дающий хорошую тепло- и звукоизоляцию, во-вторых, несущие стены — только по периметру, между комнатами — легкие гипсовые перегородки. Самый радикальный подход к ремонту — снести все до основания, а затем построить заново. Он же — единственно эффективный. Из 1-2 комнатной квартиры получается неплохая «студия». Из 3-4 комнатной — вполне достойная «двушка» с просторной кухней-столовой. Лучше всего (как и в прочих типах домов) поддаются перепланировке прямоугольные в плане и угловые квартиры. В стилевом отношении вполне подходят спокойная классика и столь же спокойный современный стиль без излишества мебели и декора.

«Старая панель» в 5-этажках гораздо худший вариант, чем ее коллега-кирпич. Во-первых, извечная проблема межплиточных швов и жуткое состояние фасада с облупившейся «мозаикой». Вторая «беда» состоит в принципиальной сложности демонтажа панельных конструкций (даже частично!), а в этих сериях домов даже межкомнатные стены могут быть несущими. Что сводит на нет все попытки рационального планирования пространства. Выводы делайте сами.

«Старый фонд». Как правило, делится на две неравные категории. Первая сродни антиквариату, если довести его до ума. Жилье дореволюционной постройки в историческом центре представляет собой бывшие частные особняки и «доходные дома» в 2-3 этажа. Чаще всего такие памятники архитектуры уже «взяты под контроль» банками и крупными инвесторами. Однако те, что не выкуплены полностью, еще представляют «лакомый кусочек» для любителей старины. В таких квартирах заложен большой потенциал для создания роскошных классических интерьеров, к тому же их фасад — отдельная тема для разговора. Следует только приготовиться к тому, что инженерные системы, возможно, придется менять во всем (!) доме по причине крайней ветхости. Вторая категория старых зданий никакой ценности, кроме высоких потолков, не представляет. И, если вы не относитесь к любителям острых бытовых ощущений, не советую пытаться сделать из них «конфетку».

Кроме всего вышеперечисленного, существуют еще «штучные особи», которые покупают редко по причине того, что «доведение их до ума» стоит несколько иных вложений, чем стандартный вариант ремонта. Это освоение верхних этажей — мансарды, пентхаусы (стройварианты), современная малоэтажная застройка — таунхаусы, а также — двухуровневые квартиры…